Nejčastější dotazy

1. Ve kterém zákoně je stanovena povinnost založení a vzniku společenství vlastníků?
   Založení a vznik společenství vlastníků upravuje nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb., který v § 1198 uvádí, že „ ...nebylo-li společenství vlastníků založeno dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.“ Za akt založení společenství se považuje schválení stanov. Následně dnem zápisu do veřejného rejstříku vzniká společenství vlastníků jako právnická osoba.
2. Čím se řídí způsob vedení účetnictví společenství vlastníků?

   Pro potřeby účetnictví se vychází z ustanovení nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. § 1194 odst. 1: „Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem...“

   Společenství je právnickou osobou a stává se dle zákona č. 563/1991 Sb. o účetnictví účetní jednotkou. Má tedy povinnost vést účetnictví ode dne svého vzniku. Pokud společenství nebude vést účetnictví, hrozí mu finanční postih, a to dle zákona o účetnictví (§ 37), kde jsou uvedeny sankce za nevedení účetnictví a jiné prohřešky. Je nutno také brát zřetel na to, že ačkoli společenství pověří vedením účetnictví jinou právnickou či fyzickou osobu, nezbavuje se tím odpovědnosti za vedení účetnictví.

3. Co musí ze zákona obsahovat stanovy společenství?

   Stanovy společenství musí dle nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. obsahovat alespoň:

   • název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo
   • sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě
   • členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení
   • určení prvních členů statutárního orgánu
   • pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí
   • pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek
4. Jaké jsou orgány společenství a který zákon je upravuje?

   Orgány společenství upravuje nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb., § 1205.

   Nejvyšší orgán společenství vlastníků je shromáždění. Statutární orgán je výbor; ledaže stanovy určí, že je statutárním orgánem předseda společenství vlastníků. Zřídí-li stanovy další orgány, nelze jim založit působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu. Způsobilý být členem voleného orgánu nebo zástupcem právnické osoby jako člena takového orgánu je ten, kdo je plně svéprávný a bezúhonný ve smyslu jiného právního předpisu upravujícího živnostenské podnikání.

5. Jsou nějak upravena pravidla pro vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu?
   Rozúčtování služeb spojených s užíváním bytu upravuje od 1. ledna 2016 vyhláška č. 269/2015 Sb. o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům. Tato vyhláška doporučuje způsob rozúčtování tepla a teplé vody. Vyúčtování ostatních služeb spojených s užíváním bytu se řídí zákonem č. 67/2013 Sb. kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a bytových prostorů v domě s byty.
6. Jakým způsobem se zdaňují odměny členů výboru SVJ?
   Odměny členů výboru SVJ jsou dle zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů (§ 6, odst. 1, písm. c) považovány za příjem ze závislé činnosti. Z tohoto důvodu podléhají zálohové dani z příjmů ve výši 15 %. Podepíše-li člen výboru SVJ u svého zaměstnavatele (v tomto případě SVJ) „Prohlášení poplatníka daně z příjmů FO ze závislé činnosti a funkčních požitků“, je možné uplatnit slevy na dani.
7. Jaká jsou práva a povinnosti vlastníka jednotky?

   NOZ nově podrobněji upravuje i práva a povinnosti vlastníka jednotky. Vlastník jednotky má především právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části domu. Nesmí však ztížit jinému vlastníkovi jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.

   NOZ stanoví právo vlastníků na určité informace od osoby odpovědné za správu domu.

   Každý vlastník jednotky má například právo dozvědět se jméno a adresu kteréhokoliv vlastníka jednotky nebo nájemce v domě. Tuto informaci musí vlastníkovi sdělit na jeho žádost osoba, která je odpovědná za správu domu. Nájemce jednotky právo na sdělení těchto údajů nemá.

   Každý vlastník jednotky má právo seznámit se s tím, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům a pozemek spravuje.

   Každý vlastník jednotky má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu včas vyúčtovala zálohy na služby, zpravidla nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období.

   Vlastník jednotky má právo nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy a také do účetních knih a dokladů.

   Zákon stanoví poměrně značné oznamovací povinnosti vlastníků jednotek. Kdo nabude jednotku do svého vlastnictví, je povinen oznámit osobě odpovědné za správu domu nabytí vlastnictví včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost. Totéž platí pro změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. Vlastník je také povinen oznámit, že přenechal byt k užívání jiné osobě (pronajal jej). V takovém případě je povinen současně oznámit i jméno a adresu osoby, které byt přenechal do užívání.

   Dále mezi povinnosti vlastníků patří:

   • řídit se pravidly pro správu domu
   • přispívat na správu domu a pozemku
   • platit zálohy na služby
   • povinnost umožnit vstup při úpravě jednotky
   • povinnost nebránit změně domu nebo pozemku (podstatou tohoto ustanovení je povinnost neškodit ostatním vlastníků jednotek, nezatěžovat výkon správy společné věci, zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto. Jsou-li změny prováděny uvnitř bytu nebo společné části, která slouží výlučně vlastníkovi jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu)

   Dále upozorňujeme na zvláštní a zcela nově zřízené ustanovení o převodu jednotky (§ 1186 NOZ), podle kterého má převodce jednotky povinnost doložit nabyvateli, jaké dluhy související se správou domu a pozemku na nabyvatele přejdou, respektive, že takové dluhy neexistují, a to ve formě p o t v r z e n í osoby odpovědné za správu domu. V případě, že nějaké dluhy na nabyvatele přejdou, převodce přesto osobě odpovědné za správu ručí za jejich uspokojení. Doporučuje se, v případě převodu jednotky, jednoznačně trvat na předložení potvrzení o neexistenci dluhů souvisejících se správou domu a pozemku.

8. Co dělat při prodeji bytu?

   Při prodeji bytu kontaktujte osobně naši kancelář (nebo e-mailem) a dodejte:

   • smlouvu o koupi bytu (dohodu o dražbě, dar. smlouvu)
   • • vyplněný předávací protokol k bytu (odkaz na změnu vlastníka) nebo od zastupující realitní kanceláře
   • • provedené samoodečty bytových měřidel (SV, TUV, teplo)

   Vyúčtování služeb bude provedeno až po skončení zúčtovacího období (tzn. do konce dubna) nikoli při prodeji bytu.

   V případě pronájmu bytů je potřeba nahlásit každou změnu nájemníka. Dle § 1177 nového Občanského zákoníku je vlastník povinen hlásit správci objektu jména a adresy trvalého bydliště všech nájemníků. Při změně nájemníků není zapotřebí nahlašovat stavy měřidel v bytě. Případné rozúčtování nákladů jednotlivým nájemníkům je v režii majitele bytu nikoliv správce domu.

   Citace § 1177 NOZ:

   • (1) Kdo nabyl jednotku do vlastnictví, oznámí to včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost, vlastníkům jednotek prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem. To obdobně platí i v případě změny údajů uvedených v oznámení.
   • (2) Vlastník jednotky oznámí bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. To platí i tehdy, přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě; v takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby.